Исследование, опубликованное в научном журнале, ставит под сомнение устоявшуюся концепцию государственной жилищной политики, согласно которой массовое строительство новых квартир способно решить проблему доступности жилья. Проанализировав данные трёх десятилетий по крупнейшим городам Австралии — Сиднею, Мельбурну, Брисбену, Перту и Аделаиде, — учёные пришли к выводу, что кризис вызван не дефицитом многоквартирного фонда, а системным ценовым давлением со стороны частного жилья. В экономике недвижимости этот процесс доминирования одного сектора над другим классифицируется как «эффект перелива».
Для детального анализа специалисты разработали двухрыночную модель, разделив недвижимость на два независимых сегмента: квартиры и отдельно стоящие дома. Выяснилось, что эти типы жилья не являются взаимозаменяемыми для покупателей, а сами сектора демонстрируют выраженную асимметрию. Рынок отдельно стоящих домов выступает главным драйвером всей системы, и любые ценовые шоки на нём неизбежно провоцируют волновой рост стоимости квартир по цепочке. При этом обратная зависимость практически отсутствует — колебания цен в квартирном секторе почти не оказывают влияния на стоимость индивидуальных домов.
Важным открытием стало то, что почти 80% ценовых перетоков носят не локальный, а общенациональный межгородской характер. Поскольку мегаполисы Австралии географически сильно удалены друг от друга, подобные синхронные колебания нельзя объяснить обычным потребительским спросом граждан на смену места жительства. Данная закономерность прямо указывает на спекулятивное поведение крупных инвесторов, которые активно перемещают свой капитал между регионами в поисках максимальной финансовой доходности. В результате жильё стремительно превращается из социальной необходимости в спекулятивный инвестиционный актив, что подстёгивает общую инфляцию.
Анализ также показал, что разные города выполняют разные роли внутри этой единой взаимосвязанной экосистемы. Сидней и Мельбурн традиционно остаются главными генераторами ценового давления, в то время как Аделаида преимущественно выступает пассивным «приёмником» внешних экономических волн. Авторы исследования подчёркивают, что без жёсткого реформирования налоговой политики в отношении инвесторов и без сдерживания цен на земельные участки, простое наращивание объёмов сдачи многоквартирных домов не принесёт желаемого результата.